四章 、房地产经营策略(1/3)
叶子书快速吃完早餐之后，擦了擦嘴，问道：“你们商量👾🎝得怎么样了？”🙝
“昨天我回去和我哥说了，他也觉得管理唱😾片公司有点不得劲，所以他对此没有意见，而我自然更没有😩意见了。”郭冬🁸梅说道。
叶子书听完郭冬梅的话，看向郭东生🝌，意思是郭冬梅说的是不是他自己的🙝意思，因为在他🗜🜠们家里，郭冬梅明显比郭东生要强势一些。
“我妹说得没错，你应该知道，给歌手写歌😾写词的，文化都比较高，像我这样没读过书的，感觉就要矮一头。”郭东生说道。
他还真没🙢🌄有考虑到这个，在前世，不管文化程度多高，有钱就是大爷，至少在心理上更加有优势，这可能是时代的差距吧。
“既然如此，那我们就接下来谈谈房地产的事情吧，至于👾🎝唱片公司的事情，你要和你妹妹交接好，别出😩了🉥纰漏就行。”叶子书说道。
“我知道。”
听🎘👘了郭东生的话，🁛叶子书点了点头，说道🞚🔩：“我成立房地产公司，不是因为现在这个行业非常赚钱，而是看好这个行业的未来。
为了能够在未来把握好这个行业，我们必须要提前进入，做好各个方🌕面的工作，等到机会来临的时候，能够比别人走得更快。
所以这次你去深圳，主要目的不是赚钱多少，而是要做好各种基础性的工作，为未来打好基础。”🎑🐙
“那什么是基础性的工作？”郭冬梅问道。
这话是帮他哥问的，怕他哥不了解仔细，无法领会叶子书话里的意思，到时候去了深圳，没有做好，免不了坏事。
“房地产行业🗳☇不仅仅是盖房子，这里面牵扯到非常多的行业，可以说是一个围绕着房地产的产业链。
例如拿地，🙙就需要知道土地的地质结构、商业价值、未来发展前景等等，🙝不过现在倒是不用考虑这么多，拿地基本上是不会亏损。
例如建设，就需要了解建筑材料相关的标准和知识，还要有自己的渠道寻找工人，而这些工人数量很多，又该如何组织，🄵在保证安全的前提下，提高工作效率，保证建筑质量？
而且在🐦建设之前，🁛还需要进行建筑设计，而设计又牵扯到更多的专业知识，作为总裁虽然不需要全部知道，但是关键信息却是要懂。
后面就是装修，这里面也涉及装潢设计、🞚🔩装😾修材料等等相关的知识，目前在这一块，国内并不完善，可能需要你们学习🁸和探索。
以上只是房屋建设方面的东西，还有金融运作方面的知😬识，房地产开发属于大资金大投入的行业，不可能所🍜🈻🃟有资金都自己来出，必然牵扯到银行贷款。
但是银行贷款🗳☇如果不顺利，还可能⚑🐮🃑需要使用其他的金融杠杆，不过除银行贷款以外的金融杠杆，能不用就不用，除非到了万不得已的时候。
最后就牵扯到建筑销售和运营方面的环节，如果是住宅房屋，一般都是以出售为目的，这样能够尽快回笼资金，保持现金流🌝⛰的相☍♱🌋对👒🈓♟健康。
但是商业写字楼或者是商业广场，一般比住宅楼有更大的商业价值，具备持续运作的基础，所以并不一定以出售为目💃🏋😥的，也可以采取出租的方式来运作。
不🎘👘过这样的运作模式，需要确定未来这个地方有很大的发展前景，如果没有发展前景，或者拥有更多的不确定性，可以出售一部分面积，自营一部🍭分面积。
这样可以提前回笼成本，而利润部分变成了自己的自持资产，这将是未来商🔜🁝业楼盘开发的主要方式。🅍”叶子书说道。
看到郭东生🙙将他说得都记下来后，叶子书继续说道：“这些对你🎤📅😝来说，都是新的领域，你去深圳后，别急着拿地，先了解房地🂪产各个方面的情况再做打算。
等到招募了一些业内人士，了解了房地产各个方面的情况之后，在开始小🙝规模拿地，尝试开发小楼盘，积累实际经验。
“昨天我回去和我哥说了，他也觉得管理唱😾片公司有点不得劲，所以他对此没有意见，而我自然更没有😩意见了。”郭冬🁸梅说道。
叶子书听完郭冬梅的话，看向郭东生🝌，意思是郭冬梅说的是不是他自己的🙝意思，因为在他🗜🜠们家里，郭冬梅明显比郭东生要强势一些。
“我妹说得没错，你应该知道，给歌手写歌😾写词的，文化都比较高，像我这样没读过书的，感觉就要矮一头。”郭东生说道。
他还真没🙢🌄有考虑到这个，在前世，不管文化程度多高，有钱就是大爷，至少在心理上更加有优势，这可能是时代的差距吧。
“既然如此，那我们就接下来谈谈房地产的事情吧，至于👾🎝唱片公司的事情，你要和你妹妹交接好，别出😩了🉥纰漏就行。”叶子书说道。
“我知道。”
听🎘👘了郭东生的话，🁛叶子书点了点头，说道🞚🔩：“我成立房地产公司，不是因为现在这个行业非常赚钱，而是看好这个行业的未来。
为了能够在未来把握好这个行业，我们必须要提前进入，做好各个方🌕面的工作，等到机会来临的时候，能够比别人走得更快。
所以这次你去深圳，主要目的不是赚钱多少，而是要做好各种基础性的工作，为未来打好基础。”🎑🐙
“那什么是基础性的工作？”郭冬梅问道。
这话是帮他哥问的，怕他哥不了解仔细，无法领会叶子书话里的意思，到时候去了深圳，没有做好，免不了坏事。
“房地产行业🗳☇不仅仅是盖房子，这里面牵扯到非常多的行业，可以说是一个围绕着房地产的产业链。
例如拿地，🙙就需要知道土地的地质结构、商业价值、未来发展前景等等，🙝不过现在倒是不用考虑这么多，拿地基本上是不会亏损。
例如建设，就需要了解建筑材料相关的标准和知识，还要有自己的渠道寻找工人，而这些工人数量很多，又该如何组织，🄵在保证安全的前提下，提高工作效率，保证建筑质量？
而且在🐦建设之前，🁛还需要进行建筑设计，而设计又牵扯到更多的专业知识，作为总裁虽然不需要全部知道，但是关键信息却是要懂。
后面就是装修，这里面也涉及装潢设计、🞚🔩装😾修材料等等相关的知识，目前在这一块，国内并不完善，可能需要你们学习🁸和探索。
以上只是房屋建设方面的东西，还有金融运作方面的知😬识，房地产开发属于大资金大投入的行业，不可能所🍜🈻🃟有资金都自己来出，必然牵扯到银行贷款。
但是银行贷款🗳☇如果不顺利，还可能⚑🐮🃑需要使用其他的金融杠杆，不过除银行贷款以外的金融杠杆，能不用就不用，除非到了万不得已的时候。
最后就牵扯到建筑销售和运营方面的环节，如果是住宅房屋，一般都是以出售为目的，这样能够尽快回笼资金，保持现金流🌝⛰的相☍♱🌋对👒🈓♟健康。
但是商业写字楼或者是商业广场，一般比住宅楼有更大的商业价值，具备持续运作的基础，所以并不一定以出售为目💃🏋😥的，也可以采取出租的方式来运作。
不🎘👘过这样的运作模式，需要确定未来这个地方有很大的发展前景，如果没有发展前景，或者拥有更多的不确定性，可以出售一部分面积，自营一部🍭分面积。
这样可以提前回笼成本，而利润部分变成了自己的自持资产，这将是未来商🔜🁝业楼盘开发的主要方式。🅍”叶子书说道。
看到郭东生🙙将他说得都记下来后，叶子书继续说道：“这些对你🎤📅😝来说，都是新的领域，你去深圳后，别急着拿地，先了解房地🂪产各个方面的情况再做打算。
等到招募了一些业内人士，了解了房地产各个方面的情况之后，在开始小🙝规模拿地，尝试开发小楼盘，积累实际经验。